长租公寓市场竞争格局分析

公寓行业目前大多为“房屋托管＋标准化装修＋租后服务”的重模式，需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长，但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会，未来中国会出现品牌化的长租公寓企业巨头。

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己，而在2015 年－2016 年，公寓行业才要真正经历大市场的考验，真正的跨区域的市场发展（如自如进上海，青客进杭州，优客逸家进北京）才能引领行业在发展中走向成熟。

长租公寓市场企业区域竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓企业竞争格局分析

一）高端市场（含中高端）竞争格局

高端市场（含中高端）服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大；而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外租赁面临以下问题：

1）经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。

2）涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

（二）中端市场竞争格局

2011－2016年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

（三）低端市场竞争格局

以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8－9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

长租公寓市场企业定位与竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上分析及数据来源前瞻产业研究院发布的《2018－2023年中国互联网＋长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》