12个问答助新材料项目方理清如何申请科研用地

科研用地是我国特殊国情和土地管理制度下的产物，由于科研用地的特殊属性（低成本、多功能），它的使用相对商业、住宅用地等往往受到更严格的管控，由于规则繁复，限制颇多，开发商很难把握，在科研用地上折戟的案例比比皆是。

今天，我们将通过12个实务问题，来和大家分享科研用地的相关使用政策。

科研用地是国家为扶持科技事业发展，保障科技创新用地，在城市建设用地分类下设立的用地类型。

2012年以前，科研用地在城市用地代号中用「C65」表示，但2012年实施的《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》把科研设计用地（C65）「拆分」成了科研用地（A35）（科研事业单位用地）和其他商务设施用地（B29）两个门类。按官方的解释，之所以做出这样的调整是因为投资主体多元化导致公共设施类型分化，对规划提出了将该地类进行区分的要求。

从属性上看，科研用地物业形态类似商办写字楼，同时又兼具工业用地上的试验、中试等复合型功能，更像是工业用地（M）和商业用地（B）之间的一种用地类型。

根据国家相关要求，科研用地只有所在地区管理部门（科技园区/科技局）认可的、具有科研能力的法人单位才能购买。

翻译一下：1、科研用地只有搞科技的企业和机构才能买；2、买受人不能是自然人，必须是法人单位。

企业如何向政府申请？首先，要向所属地政府部门（镇街、管委会）提交申请材料，提出准入申请；属地政府会对企业的资格出具初步审查意见，通过后再递到市里，交予市发改、经信、科技、规划等部门最终审定。

早年，科研设计用地（C65）基本采用划拨或协议出让。分化之后，科研用地（A35）依然沿用划拨方式出让，而其他商务设施用地（B29）则多采取公开招拍挂的模式出让。

出让前，政府通常会把准入条件、自持比例、建筑功能、开竣工时间、分割转让要求以及未达准入条件罚则等内容作为土地供应前置条件，并在土地出让挂牌文件、土地出让合同上进行记载标注。出让的年限一般50年（可能更短，也可能以弹性年期供应，具体以地方规定为准）。

科研用地的地价由各地方政府自主决定，一般来说，科研用地的成交价会略高于同区位的工业用地，但远低于商业用地（这点不是一定的）。

一般来说，地方政府会在相关文件中写明科研用地地价的计算方式。

以成都市为例，根据今年成都最新出台的《成都市人民政府办公厅关于加强科研设计用地管理（A36）的指导意见》：

已编制科研设计用地基准地价的，出让起始价可按不低于基准地价确定；暂未编制的，可按所在区域公共管理与公共服务用地划拨基准地价+商务用地基准地价的20%，确定出让起始价。

而东莞则提出把科研用地项目按可分割销售和不可分割销售实行差别化地价管理，根据《东莞市科研用地管理暂行办法》：

可分割销售的科研用地项目，按商服用地地价的0.41倍进行修正后评估确定土地出让底价。不可分割销售的科研用地项目，参考市场评估价综合确定土地出让底价。

对科研用地的容积率，国家层面并未作出统一的要求，而政府在制定针对工业用地开发的容积率管控指标时，通常会选择控制上限或下限两种方法。在欠发达地区，政府部门为了确保开发商的开发强度，保持土地的集约节约利用，往往会选择控制下限；而沿海经济发达城市则更多考虑空间的利用效率，避免对周边环境造成影响，所以对容积率的上/下限都会有管控。

比如，上海在最新实施的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中提到：

研发用地可参照同地区的商业及办公用地确定容积率，其中通用类研发用地容积率不低于3.0。（从历史案例看，一般不高于4.0）

从各地成交的宗地情况看，容积率普遍在1.0-3.0之间，只有少部分一、二线城市可以做到4.0。

科研用地上主要建设用于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能的产业用房，如办公楼、科研楼、检测楼等。

此外政府都允许科研用地配置一定的商住配套，以满足内部员工的需求，但一般不能用于商业、餐饮、酒店等经营性用途。

中央及地方政府缺乏对科研用地商业配套比例的明文规定，具体比例基本由地方政府裁量。不过园区在线注意到，很多热门城市都都有一个15%的配套红线。

以深圳为例，《深圳市城市规划标准与准则》规定：

科研用地总建面面积15%可规划配套宿舍、小型商业、市政设施等配套辅助设施；

东莞也在文件中提出：

配套设施用房的计容建筑面积不得超过项目的总计容建筑面积的15%

关于科研用地的转让问题，《土地管理法》并未对此作出明确规定，且各方规定不一。一般来说，科研用地（A35）基本不能分割转让，这里只讨论通过“招拍挂”获得的土地。

有些城市是明令禁止分割销售，比如北京在《关于进一步加强产业项目管理的通知》提到：

对规划用途为科研、工业等产业项目，明定未经批准不得转让和分割销售。

而那些允许分割转让的城市，产权分割销售也须满足多项约束条款。比如上海提出：

建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可转让；园区平台、领军企业的通用类研发用地上，除生活配套设施以外的物业可转让不超过50%。

成都要求：

科研设计用房须自持比例不得低于总计容建筑面积的80%，且最小分割单元建筑面积不得低于500平方米（单层面积小于1000平方米的建筑，须整层分割转让）。

同时，各地基本要求科研用地及地上房屋允许分割转让的，不能按照商品房进行预售，必须要在项目竣工后按照存量房产进行转让。

科研用地变性分两种情况。

第一种，我手里有一块工业用地（M），想向政府申请变更为科研用地。

事实上，这种产业用地间的转换是完全有可能实现的，尤其是在低效工业用地转型提升的背景下，有些政府已经针对这种情况出台过专项政策。比如南京为鼓励存量用地转型，在《南京市人民政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》中提到：

企业利用自有存量工业用地建设科技研发项目，符合以下全部条件的，可以通过补交土地出让金的方式将土地用途调整为科技研发用地。

（五项条件包括具备科技研发能力、符合产业政策要求、符合城市规划要求等）

上海提出：

支持存量工业用地盘活转型，倡导集中成片的存量工业用地区域整体转型，允许园区平台等专业企业参与原权利人为主导的联合体，通过存量补地价办理用地手续，实施转型开发。

第二种，我有一块科研用地，想变成商业、或者住宅。这种操作难度就非常大，即便政府出于规划的要求要将这块土地变性，也要收储后重新「招拍挂」，企业想直接把这块土地变性，除非有很硬的政商关系，否则基本无法实现。

这个分两种情况，其中，以“招拍挂”方式取得的科研用地可以正常向银行申请抵押贷款；而以划拨形式取得的（土地），虽然理论上也可以拿去抵押，但在实际操作中，很多银行并不接受划拨土地或其上的房产作为抵押物，即使有小银行接受，抵押率也设置比较低。

这个一般都是允许的，在实际出让中经常出现科研用地兼容居住用地（R）、商业用地（B）等案例。

回答这个问题，首先看科研用地上建的楼宇有什么特点。

1、首先，科研用地拿地成本低，所以科研用地上建的办公楼销售单价也比（同区域）商业用地上的办公楼要便宜不少；

2、交易流程上科研用地上的办公楼与商办产品基本一致，首付50%，不限购，房产证是科研楼性质的房产证；

3、科研用地上楼宇产品的销售对象与土地出让对象一样，也需要是有科研能力的法人单位，也不能转让、销售给个人。

4、绝大多数地方政府不允许科研用地配套部分转让。

综上不难看出，对买受人是企业且用途为商务办公的，研发楼宇的性价比比较高，在各类许可证齐全的前提下可以购买；但对于个人买家而言，既不具备购买资格（需要注册一家科技公司，变相获取购买资格），又要承担开发商违规建设的风险，而且，研发楼宇的产权、学区、水电、首付等与一般的住宅产品完全不同，且不能按揭购买。