融资163.5亿港元，1年内IPO！对标贝壳，揭秘房车宝背后的AI算法团队

3月31日晚间，中国恒大发布2020年度业绩。报告期内，中国恒大实现营业收入5072亿元，净利润314亿元，核心业务利润为301.3亿元，实现销售额7232亿元，同比增长20.3%。

自去年“三条红线”政策出台，留给房地产企业的转型时间更加紧迫了。财报显示，去年恒大有息负债下降了2000亿元，并且通过引入战略投资、分拆物业资产上市等方式增加权益888亿港元。为达到第二条绿线，继续降低净负债率至100%以下，恒大计划将旗下“房车宝”通过资本市场上市，增加权益资本、募集资金。

房车宝是恒大构想中，以房产、汽车为主营业务的线上线下全渠道综合交易服务平台，也是继恒大物业、恒驰汽车之后，恒大旗下又一个转型引擎。

2021年3月29日早间，中国恒大集团发布战略投资者入股公告，房车宝集团近日将引入弘毅投资、中信资本、中融国际等17家投资者，投资总金额为163.5亿港元，投资方合计持有房车宝10%的股权。完成该笔融资后，房车宝估值将达到1635亿港元，达到贝壳市值的三分之一。

一、恒大转型结果的融合

房车宝始于恒大2017年发布的全民经纪人平台「恒房通」。疫情期间，恒房通凭借“75折买房”、“全民经纪人” 等广告赚足了热度。官宣造车之后，房车宝业务又融合了恒大转型后的房产和汽车两条主线，宣称是以数字科技为核心的互联网科技服务集团，聚焦房产、汽车线上线下全渠道交易服务，目标是打造全球规模最大、实力最强的互联网科技服务集团。

从业务逻辑可以看出，本质上房车宝在做的是平台，类似于贝壳找房。一直以来，新房的分销渠道都被各类平台把控，开发商的任何新房销售都需要为其分配高额的渠道佣金费用。恒大通过“收编”中介为己用，同时利用互联网手段打造“全民经纪人”概念，召集个人中介，进一步降低渠道成本。实际上是要通过砍掉“中间商”，自己做中介，打通上下游，直达用户降低成本，提高净利润率和竞争力。

至目前，房车宝业务已覆盖229个城市，拥有全民经纪人会员2129万，职业经纪人38.7万，线下门店4.3万家，预计今年交易规模超2万亿元，成为了仅次于贝壳的中介服务商。

二、资本和技术，两块敲门砖

与贝壳相比，房车宝有什么不一样？除了还没有上市的恒驰汽车，在房产领域，房车宝的优势来自两方面——资本和技术。 

作为恒大多元化战略的新引擎，同恒驰汽车类似，房车宝初期并没有资本上的困扰。得益于资本市场和恒大的巨额投资，房车宝线下拓展速度十分迅速，大肆收编优质的中小门店。凡注册营业执照超过6个月，业绩符合要求的门店，加入房车宝可享补贴5-10万，并且可以免费使用房车宝平台和作业系统。堪称房产中介“拼多多”的补贴效果，使房车宝线下门店迅速铺开，根据官方数据，短短几个月内数量便突破3万家，逼近贝壳的规模。 

背靠恒大，除了巨额资本补贴，更有拓手可及的一手房源。在线上，房车宝APP上有恒大在全国的600多个在售楼盘，据说未来还会上线其他开发商的楼盘信息。二手房方面，合作中介及并购的门店可免费在房车宝平台上发布二手房房源，三年内不收端口费、不分佣金。从2021年元旦开始，所有合作的中介方分销恒大楼盘，可获得2-5%的分佣；分销非恒大楼盘，佣金全部归中介方所有。 

房车宝十分重视数字化技术对于传统房产中介的赋能。房车宝创立之初就将“数字化”，通过创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，打造科技平台，写进集团战略。房车宝选择与专业团队在数字科技领域合作，为其提供数字化服务的四维时代是国内AI自动化建模技术的佼佼者，其产品四维看看在行业内首次实现了低成本、快速复制和规模化AI自动建模。

据公开资料显示，四维看看将100平米房产的三维建模时间，从3小时缩短至10分钟；它在传统VR看房三维维度上增加了时间维度，将人、音频、视频信息一同数据化，于“VR真人讲房”中展示；最新的“随心装”系统能帮助用户通过VR与系统交互，挪动虚拟家具，实时更换装修风格等；这些都与目前房车宝平台功能呈现出显著的一致性。

在四维看看的AI算力加持下，房车宝使用的数字化技术在采集效率上也是业内领先，一个城市一周内可上线2000多套本地房源。四维看看基于视觉完成三维数据采集，学习成本低，效率更高，将房车宝平均每套房源采集时间降低至10分钟内。房车宝线下门店大多来自于收购，低学习成本能显著降低培训时间，支撑了房车宝线下门店的迅速铺开。

三、巨头进场，变革再加速

房产、汽车业务交易链条长的客观现实是存在的，数字化提效降本，削弱中间商直达用户是大趋势。汽车领域在特斯拉的引领下，蔚来、理想、小鹏等车企都以直营店取代4S店，直达消费者；房产领域，不仅恒大的房车宝，万科的易选房、碧桂园的凤凰云等都已崭露头角，逐渐摸索出自建线上渠道的体系。 

线上经济市场集中度越来越高，资源加速向头部平台集中，关于平台垄断问题日益增加。房车宝的高调进场带来了新鲜血液，让行业良性竞争、健康发展，对每一位消费者都是绝对的利好。

一众实力巨头经过全面调研后战略入股房车宝，也反映了投资者对房车宝的发展前景充满信心。房车宝拥有最庞大的线上全民经纪人网络和线下门店布局，独创“房车合一”业务模式。恒大体系内一手房、恒驰汽车加持，以及资本和技术优势，让房车宝成为了行业黑马。房车宝也最有希望与贝壳争夺行业领导者的位置，成为恒大业绩增长的新引擎，为行业带来新变革。

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